IL DOMENICALE / EDITORIALE – Ci sono edifici che diventano invisibili proprio perché li vediamo tutti i giorni: una finestra chiusa da anni, un portone che nessuno apre più, l’intonaco che lentamente cade, una serranda abbassata della quale abbiamo dimenticato perfino quale negozio ci fosse dietro. Poi arriva un crollo, una segnalazione, qualcuno entra dove non dovrebbe e improvvisamente scopriamo che quello spazio esiste ancora e che nel frattempo è diventato un problema per tutti.

È accaduto anche attorno all’ex chiesa di Santa Croce a Valle Faul, immobile privato da tempo in condizioni di forte degrado, dove nei mesi scorsi è stata segnalata la presenza di ragazzi all’interno di un’area considerata pericolosa. Non è un caso isolato, e segnalazioni su immobili abbandonati, incuria e situazioni di rischio hanno riguardato anche altre zone del centro storico, da San Faustino a via Cairoli.

La questione, però, diventa molto più interessante quando smettiamo di considerarla soltanto un problema di decoro. Un edificio vuoto non è semplicemente brutto: è una parte di città sottratta alla città. Non produce abitazione, non ospita lavoro, non porta persone in strada, non crea domanda per il negozio accanto, può ridurre il valore degli immobili circostanti e, quando il degrado diventa grave, scarica sulla collettività costi di controllo, sicurezza e manutenzione dello spazio pubblico.

In un territorio nel quale continuiamo a discutere di consumo di suolo, nuove costruzioni, espansioni e trasformazioni urbanistiche, sarebbe utile partire da una domanda molto più elementare: quanta Viterbo è già costruita e non viene utilizzata?

La risposta oggi non è facilmente disponibile perché manca un quadro pubblico organico capace di distinguere gli immobili semplicemente non abitati da quelli abbandonati, quelli recuperabili con interventi limitati da quelli strutturalmente compromessi, le proprietà pubbliche dalle private, i locali commerciali dagli appartamenti, le successioni mai definite dalle proprietà che semplicemente non hanno interesse a intervenire.

Il primo strumento di rigenerazione, allora, non sarebbe una ruspa e neppure un nuovo finanziamento: sarebbe una banca dati. Una mappa edificio per edificio, almeno nel centro storico e nelle aree più fragili, nella quale raccogliere condizioni, destinazione, proprietà quando giuridicamente conoscibile, stato di conservazione e possibilità di riutilizzo, senza confondere chi possiede una casa temporaneamente vuota con chi lascia per decenni un immobile in condizioni tali da creare problemi all’intero quartiere.

Qualcosa, sul terreno della rigenerazione, si sta muovendo. Nel luglio 2026 il Consiglio comunale ha adottato nuove disposizioni per ampliare e semplificare alcuni cambi di destinazione d’uso, dichiarando tra gli obiettivi anche quello di agevolare il commercio nel centro storico e rendere utilizzabili immobili fino a quel momento bloccati dalla normativa. È un pezzo del problema, non tutto il problema, perché rendere possibile una trasformazione non significa automaticamente renderla economicamente conveniente.

Qui si apre il nodo vero. Molti immobili rimangono fermi perché una ristrutturazione può costare più di quanto il proprietario sia disposto o in grado di spendere; altri sono divisi tra molti eredi; altri ancora hanno dimensioni o caratteristiche difficilmente compatibili con il mercato contemporaneo.

In questi casi limitarsi a intimare il recupero rischia di produrre soltanto nuove carte, mentre distribuire contributi indiscriminati rischia di trasformare un problema privato in una spesa pubblica senza risultati verificabili. Esistono però strumenti intermedi: accordi di utilizzo temporaneo, comodati di lunga durata, autorecupero, agevolazioni collegate all’effettiva rimessa in uso dell’immobile, convenzioni che consentano al proprietario di mantenere il bene e alla città di recuperarlo per alcuni anni.

La stessa legislazione regionale del Lazio consente, in determinate condizioni, di intervenire anche su immobili privati degradati attraverso proposte di recupero accompagnate da un comodato d’uso che può arrivare fino a diciotto anni, al termine del quale il bene torna nella piena disponibilità del proprietario.

Il punto, dunque, non è scegliere tra proprietà privata e interesse pubblico. È riuscire a farli incontrare. Perché una città non perde soltanto territorio quando costruisce troppo: lo perde anche quando lascia inutilizzato quello che ha già costruito. E forse la vera rigenerazione di Viterbo potrebbe cominciare proprio da qui, non aggiungendo altra città alla città, ma tornando a usare quella che esiste.